Доля жилых комплексов стандарт- и комфорт-класса, перешедших с июля 2019-го на работу по эскроу-счетам, не превышает 12 процентов от общего объема представленных в сегменте новостроек. Об этом сообщается в материалах аналитиков компании «Метриум».

По статистике компании, в Москве, включая ТиНАО, в августе 2019-го реализуется только десять ЖК, где применяется новая схема продаж. Суммарно в них продается порядка 1,7 тысячи квартир. Таким образом, доля предложения, реализуемого по эскроу, составляет 12 процентов от количества новостроек и 11 процентов от количества квартир демократичного ценового сегмента.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, продаваемых по новым правилам, составила, по данным аналитиков компании, порядка 179 тысяч рублей. Это на шесть процентов больше среднего показателя для всех столичных новостроек массового сегмента. При этом, как уточняют в «Метриум», если сравнивать между собой новостройки исключительно в пределах МКАД, разница достигает уже 14 процентов.

«Прогнозы по стоимости пореформенного жилья оправдались — оно оказалась заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — Реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10-15 процентов».

Ранее в компании констатировали резкое снижение спроса на столичные новостройки. Такую динамику аналитики также объясняют влиянием перехода строительной отрасли на новые правила работы.

Согласно статистике, озвученной в начале августа 2018-го вице-премьером Виталием Мутко, в среднем по стране на работу по эскроу-счетам перешло не более 7 процентов застройщиков.

Напомним, что с 1 июля 2019-го большинство застройщиков лишатся возможности финансировать строительство средствами, которые получили от купивших квартиры дольщиков — до тех пор, пока дом не будет достроен, эти деньги будут лежать на эскроу-счете. Предполагается, что деньги на стройку будут брать в кредит — а это по определению означает и проценты.

Основная цель нововведений — снятие проблемы обманутых дольщиков: резонансные банкротства СУ-155, «Урбан Групп» и других крупных застройщиков у всех на слуху, а чтобы помочь покупателям квартир в проектах «лопнувших» компаний, государству приходится находить средства из бюджетов различных уровней.

С переходом на новые правила новых обманутых дольщиков действительно возникать уже не должно — но логично, что дополнительную финансовую нагрузку застройщики, и так в последние годы заметно снизившие маржу, должны пытаться как-то компенсировать.

«После существенного скачка курсов валют в 2014-м цены на импортные стройматериалы, а их в том числе использовали и застройщики жилья массового сегмента, существенно выросли. В связи с резким падением уровня доходов населения и подорожанием ипотеки спрос на жилье наоборот снизился. В этой ситуации застройщики не имели возможности компенсировать рост издержек строительства за счет повышения цен. В результате после наступления кризиса в 2014 году маржа застройщиков, по нашим оценкам, в среднем снизилась на 10-15 процентов, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Спрос начал расти только в 2018-м, и за последний год некоторым застройщикам удалось компенсировать кризисное падение — но лишь отчасти».

«Новое законодательство накладывает большое количество обязательств на застройщиков, как итог — увеличение затратной части проекта. Следовательно, размер маржи будет зависеть от того, насколько успешно будет реализоваться проект, — рассуждает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». — Безусловно, можно прогнозировать, что по значительной части проектов маржа сократится, потому что на данный момент нет никаких оснований для того, чтобы ожидать бума спроса на рынке недвижимости».

А мы уже!

Как можно компенсировать растущие затраты, понятно: повысив цены. О том, что стоимость кредита, который придется брать застройщику, оплатит покупатель жилья, говорили не только аналитики рынка, риелторы и застройщики. «Здесь простая арифметика: была ноль стоимость ресурса, теперь застройщик должен получить кредит», — заявил, комментируя ценовые перспективы, курирующий строительную отрасль вице-премьер Виталий Мутко, пояснив, что стоимость такого кредита составит около восьми процентов годовых. «На кого их переложат? Конечно, на гражданина».

К слову, восемь процентов — это оптимистичная оценка: большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов говорит о 9-12,5 процента.

Прогноз по росту цен эксперты дают разный — от 30-40 процентов до одного-двух раз. Впрочем, самые пессимистичные (для покупателя) оценки в основном озвучивались в 2018-м, задолго до вступления новых правил в силу. Сейчас прогноз в целом более сдержанный. Скажем, на Петербургском экономическом форуме эксперты, выступающие на секциях, связанных со строительной отраслью, говорили о трех-пяти процентах роста себестоимости строительства. Что до роста цен на жилье — он будет еще меньше, если вообще будет.

В этом утверждении есть логика — денег у людей становится все меньше, и застройщикам стоило бы поддерживать акциями и спецпредложениями существующий спрос, а не поднимать цены.

Есть и еще один момент: собственно, цены на новостройки уже выросли. В Москве рост, по данным ЦИАН, за год составил около девяти процентов.