Московские застройщики уличены в нарушении закона

Доля жилых комплексов стандарт- и комфорт-класса, перешедших с июля 2019-го на работу по эскроу-счетам, не превышает 12 процентов от общего объема представленных в сегменте новостроек. Об этом сообщается в материалах аналитиков компании «Метриум».

По статистике компании, в Москве, включая ТиНАО, в августе 2019-го реализуется только десять ЖК, где применяется новая схема продаж. Суммарно в них продается порядка 1,7 тысячи квартир. Таким образом, доля предложения, реализуемого по эскроу, составляет 12 процентов от количества новостроек и 11 процентов от количества квартир демократичного ценового сегмента.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках, продаваемых по новым правилам, составила, по данным аналитиков компании, порядка 179 тысяч рублей. Это на шесть процентов больше среднего показателя для всех столичных новостроек массового сегмента. При этом, как уточняют в «Метриум», если сравнивать между собой новостройки исключительно в пределах МКАД, разница достигает уже 14 процентов.

Картинки по запросу москва стройка«Прогнозы по стоимости пореформенного жилья оправдались — оно оказалась заметно дороже новостроек, продаваемых по старой схеме, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — Реальная «наценка за реформу» в них составляет примерно 10-15 процентов».

Ранее в компании констатировали резкое снижение спроса на столичные новостройки. Такую динамику аналитики также объясняют влиянием перехода строительной отрасли на новые правила работы.

Согласно статистике, озвученной в начале августа 2018-го вице-премьером Виталием Мутко, в среднем по стране на работу по эскроу-счетам перешло не более 7 процентов застройщиков.

Напомним, что с 1 июля 2019-го большинство застройщиков лишатся возможности финансировать строительство средствами, которые получили от купивших квартиры дольщиков — до тех пор, пока дом не будет достроен, эти деньги будут лежать на эскроу-счете. Предполагается, что деньги на стройку будут брать в кредит — а это по определению означает и проценты.

Основная цель нововведений — снятие проблемы обманутых дольщиков: резонансные банкротства СУ-155, «Урбан Групп» и других крупных застройщиков у всех на слуху, а чтобы помочь покупателям квартир в проектах «лопнувших» компаний, государству приходится находить средства из бюджетов различных уровней.

С переходом на новые правила новых обманутых дольщиков действительно возникать уже не должно — но логично, что дополнительную финансовую нагрузку застройщики, и так в последние годы заметно снизившие маржу, должны пытаться как-то компенсировать.

«После существенного скачка курсов валют в 2014-м цены на импортные стройматериалы, а их в том числе использовали и застройщики жилья массового сегмента, существенно выросли. В связи с резким падением уровня доходов населения и подорожанием ипотеки спрос на жилье наоборот снизился. В этой ситуации застройщики не имели возможности компенсировать рост издержек строительства за счет повышения цен. В результате после наступления кризиса в 2014 году маржа застройщиков, по нашим оценкам, в среднем снизилась на 10-15 процентов, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Спрос начал расти только в 2018-м, и за последний год некоторым застройщикам удалось компенсировать кризисное падение — но лишь отчасти».

«Новое законодательство накладывает большое количество обязательств на застройщиков, как итог — увеличение затратной части проекта. Следовательно, размер маржи будет зависеть от того, насколько успешно будет реализоваться проект, — рассуждает Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие». — Безусловно, можно прогнозировать, что по значительной части проектов маржа сократится, потому что на данный момент нет никаких оснований для того, чтобы ожидать бума спроса на рынке недвижимости».

А мы уже!

Как можно компенсировать растущие затраты, понятно: повысив цены. О том, что стоимость кредита, который придется брать застройщику, оплатит покупатель жилья, говорили не только аналитики рынка, риелторы и застройщики. «Здесь простая арифметика: была ноль стоимость ресурса, теперь застройщик должен получить кредит», — заявил, комментируя ценовые перспективы, курирующий строительную отрасль вице-премьер Виталий Мутко, пояснив, что стоимость такого кредита составит около восьми процентов годовых. «На кого их переложат? Конечно, на гражданина».

К слову, восемь процентов — это оптимистичная оценка: большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов говорит о 9-12,5 процента.

Прогноз по росту цен эксперты дают разный — от 30-40 процентов до одного-двух раз. Впрочем, самые пессимистичные (для покупателя) оценки в основном озвучивались в 2018-м, задолго до вступления новых правил в силу. Сейчас прогноз в целом более сдержанный. Скажем, на Петербургском экономическом форуме эксперты, выступающие на секциях, связанных со строительной отраслью, говорили о трех-пяти процентах роста себестоимости строительства. Что до роста цен на жилье — он будет еще меньше, если вообще будет.

В этом утверждении есть логика — денег у людей становится все меньше, и застройщикам стоило бы поддерживать акциями и спецпредложениями существующий спрос, а не поднимать цены.

Есть и еще один момент: собственно, цены на новостройки уже выросли. В Москве рост, по данным ЦИАН, за год составил около девяти процентов.

Впрочем, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая считает, что это только начало. «В преддверии грядущих законодательных перемен в строительной отрасли, ряд девелоперов избрали тактику постепенного повышения цен, чтобы резкий скачок не спровоцировал замедление продаж. Тем не менее в части проектов можно ожидать повышения цен на 10-15 процентов в июле, после перехода на эскроу-счета», — говорит эксперт.

Финансовый директор АО КТБ ЖБ Роман Дерявко дает более скромную оценку: «Оценочно из-за проектного финансирования жилье подорожает на 1-3 процента, потому как изначально заемный капитал стоит 9-13 процентов, но деньги дольщиков, поступающие на счета эскроу, должны уменьшать стоимость заемных денег пропорционально поступлениям. Многое зависит от договоров и новой складывающейся практики общения между застройщиками и банками».

Надежду на то, что цены сильно расти все-таки не будут, подкрепляют и различные дополнения, регулярно принимаемые к новым правилам. В результате, как говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», большинство новостроек Москвы, присутствующих сейчас на рынке, будут достраиваться по-старому.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Рейтинг@Mail.ru